Financiranje podpovprečnih posojil

Posojila za subvencije, praksa kreditiranja posojilojemalcem z nizkimi dohodki ali slabimi, nepopolnimi ali neobstoječimi kreditnimi zgodovinami. Hipotekarna posojila za subvencije, ki so najpogostejša oblika podpovprečnega posojanja, so značilna z višjimi obrestnimi merami in strožjimi zahtevami za kompenzacijo posojilodajalcev za večje kreditno tveganje. Z dajanjem posojila posameznikom, ki jim to običajno ni dovoljeno na standardnem (primarnem) hipotekarnem trgu, posojila pod nadomestnimi cenami omogočajo večjemu številu gospodinjstev, da s pomočjo lastništva domov ustvarijo bogastvo.

Posojila v ničemernih cenah v ZDA niso bila mogoča pred letom 1980 zaradi državnih zakonov, ki omejujejo obrestne mere. V tem letu je zakon o deregulaciji in denarnem nadzoru zveznih depozitarnih institucij (DIDMCA) odpravil take zgornje meje obrestnih mer, kar daje posojilodajalcem možnost zaračunavanja višjih stopenj in pristojbin tveganim posojilojemalcem. Dve leti kasneje je Zakon o alternativni hipotekarni transakciji (AMTPA) odpravil omejitve pri uporabi spremenljivih obrestnih mer in balonskih plačil. Čeprav sta ta dva zakona odprla vrata za razvoj trga posojil pod ceno, je posojilo, ki je v veliki meri postalo sposobno preživeti, zakon o davčni reformi (TRA) iz leta 1986, ki je ameriškim davčnim zavezancem omogočil znižanje davčnih obveznosti z odštevanjem obresti na hipoteke za primarne rezidence in en dodaten dom. TRA je povzročila znatno povečanje povpraševanja po hipotekarnem dolgu, ker so davčni odtegljaji hipotek teh instrumentov pocenili kot druge oblike potrošniškega dolga za številne lastnike domov.

Povečanje zaupanja potrošnikov v letih gospodarskega razcveta v devetdesetih letih prejšnjega stoletja, skupaj z nizkimi obrestnimi merami, ki jih je vzdrževala Federal Reserve, je povzročilo veliko povečanje posojil, namenjenih za subvencije. Posojila za izplačilo gotovine, pri katerih lastnik stanovanja pridobi novo stanovanjsko posojilo, večje od starega in dobi razliko v gotovini, kreditne vrstice domačega kapitala pa so postale zelo priljubljene. Nove tehnike hipotekarnega listinjenja so posojilodajalcem omogočile enostavno pakiranje in prodajo hipotek in drugih dolžniških pogodb vlagateljem v obliki hipotekarnih vrednostnih papirjev (MBS), kar je posojilodajalcem pomagalo zmanjšati njihove stroške in prenesti tveganje. Vsi ti razvojni dogodki so prispevali k hitri širitvi trga posojil za prvo ceno v zgodnjih 2000-ih.

Rezultat je bil ustvarjanje stanovanjskega mehurčka (hitro povečanje cen stanovanj na nevzdržne ravni) v ZDA. Ko je balon leta 2007 končno počil, se je vrednost MBS strmo znižala, kar je uničilo bilančne vloge večjih bank in investicijskih podjetij in povzročilo propad trga hipotekarnih kreditov. Med finančno krizo 2007–08 (imenovano tudi hipotekarna kriza nadpovprečno) se je v ZDA skoraj vsa posojila zamrznila, tako da so ohromili ameriško gospodarstvo, pa tudi gospodarstva držav zahodne Evrope in drugod. Sledila je dolgotrajna gospodarska upočasnitev, ki je bila znana kot Velika recesija (2007–2009) in je imela po svetu katastrofalne učinke.

Trg za posojila za subvencije je začel počasen proces okrevanja, potem ko so vlade in centralne banke po vsem svetu izvedle vrsto drastičnih ukrepov, vključno z obsežnimi posojili finančnim institucijam, za katere menijo, da so "prevelike, da bi propadle." (Glej Zakon o nujni gospodarski stabilizaciji iz leta 2008.)